Đầu tư nhà đất thời điểm “nhạy cảm” bằng cách nào?

No comments

Giới địa ốc đang “rỉ tai” nhau rằng, sau sự sôi động của đất Vân Canh, đất nền Geleximco thời điểm này trở thành tâm điểm của giới

Những phi vụ vỡ nợ liên tiếp của các “đại gia” BĐS thời gian qua đã gây tâm lý hoang mang trong dư luận về một cuộc “khủng hoảng” nhà đất. Nhiều nhà đầu tư tỏ ra lo lắng về đầu tư BĐS trong bối cảnh nhạy cảm như hiện nay.
Bài học từ “sóng ngắn” Vân canh
Đầu tháng 9/2011 đến tháng 10/2011, giữa lúc thị trường trầm lắng, đất nền dự án Vân Canh (khu ĐTM Vân Canh, huyện Hoài Đức, Hà Nội) và Bắc An Khánh bất chợt nổi đình đám với mặt bằng giá tăng từ 7-10 triệu đồng/m2 mà không cần nhờ vào thông tin hỗ trợ từ quy hoạch hay việc triển khai công trình giao thông liên quan đến khu vực dự án.

Nhưng chỉ sau một thời gian ngắn, người ta biết được rằng, đợt “sóng” đó là kết quả hành động của những đại gia đang sốt ruột vì ôm hàng ở Vân Canh hay Bắc An khánh.

Có thể thấy, đến thời điểm này thị trường BĐS đang tiếp cận rất gần với đỉnh của trầm lắng. Đây cũng là lúc doanh nghiệp kinh doanh BĐS theo hình thức đầu cơ tiến hành khuyến mại, PR với các chiêu tạo sóng ảo như đã làm trước đây. Do đó nếu muốn đầu tư BĐS trong thời điểm này, các nhà đầu tư cũng cần hết sức chú ý, tránh trở thành nạn nhân của các chiêu thức do giới đầu cơ tạo ra.

Thủ đoạn thường thấy của giới đầu cơ là tạo dư luận, hướng dư luận và người dân đầu tư theo tâm lý đám đông vào các khu vực, phân khúc có lợi cho giới đầu cơ. Hiện nay, lượng tiền mặt của người dân vẫn còn và sẽ được rút ra một phần sau khi ngân hàng giảm lãi suất huy động. Lượng tiền này, theo tâm lý chung vẫn sẽ dồn về BĐS. Nắm bắt xu hướng, giới đầu cơ đang hướng người dân đầu tư về các phân khúc khu vực đất ngoài đô thị lõi có giá trị “mềm” hơn.

Trong một nhận định mới đây về thị trường, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, quy hoạch chung xây dựng Thủ đô có tác động lớn vào thị trường BĐS, nhưng không phải trong giai đoạn trước mắt.

Theo quy hoạch này với không gian ở hiện tại là chênh nhau rất nhiều, phần đô thị của Hà Nội tăng lên nhanh chóng. Các nhà đầu tư không chuyên cần hiểu rằng, mặc dù quy hoạch chung Thủ đô đã có, nhưng quy hoạch vùng, nhất là khu vực ngoài đô thị lõi, hành lang xanh, khu đô thị vệ tinh… chưa được hoàn thiện. Mọi thông tin về quy hoạch vùng đều chưa được công bố, minh bạch. Đây cũng là điều kiện để giới đầu cơ lợi dụng. Do đó, đây là thời điểm nhạy cảm với các tin đồn, làn sóng đầu tư vào một dự án, khu đô thị nào đó… mà các nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng.

“Thị trường trầm lắng, đội ngũ môi giới gần như không có việc làm. Vì thế, nếu có điều kiện làm cho thị trường một khu vực nào đó sôi động và có giao dịch, đội ngũ môi giới và mạng lưới của mình sẽ tham gia rất nhiệt tình và hoạt động có… tổ chức đến không thể tin nổi”, – một nhà đầu tư nhận định.
Chọn thương hiệu để đầu tư
Giới địa ốc đang “rỉ tai” nhau rằng, sau sự sôi động của đất Vân Canh, đất nền Geleximco thời điểm này trở thành tâm điểm của giới đầu cơ khi biết giá đã tăng tới cả chục triệu đồng/m2 kể từ đầu tháng 10 tới nay. Thực hư thế nào chưa rõ, nhưng chúng ta nên nhìn vụ việc tại dự án Vân Canh vừa qua để đánh giá một cách thực tế.
Hiện tại, thị trường BĐS có không ít tin đồn, khu vực này, khu vực kia có người đang gom hàng. Trong điều kiện thị trường đang gặp khó, việc tạo ra một cơn sốt đất tại một dự án nào đó có vẻ còn… dễ dàng hơn cả khi thị trường đang trong điều kiện bình thường.

Tạo “sóng” để đẩy hàng, thế nên sau khi dồn sức tạo “sóng” mà thị trường không thanh khoản được, những vụ vỡ nợ sẽ xuất hiện ngay lập tức. Bởi lẽ, giá đất Hà Nội tăng tới mức ảo như hiện nay là kết quả các đợt làm giá của các đại gia BĐS. Kết quả, khi tín dụng bị siết chặt, thị trường mất thanh khoản, giá đất lại cắm đầu lao xuống, và những “tử thần” đầu tiên của thị trường chính là những nhà đầu cơ không phải bằng vốn tự có, mà bằng tiền ngân hàng hoặc vay mượn.

Thậm chí, cả những nơi giá BĐS có thể hạ xuống từ 20 – 30% nhưng vẫn còn cao hơn giá cả sản xuất ra hàng hóa BĐS. Nếu tính đến chuyện đi vay để đầu tư lúc này nhằm lấy thời cơ sinh lợi thì chưa phải lúc. Có chăng, các nhà đầu tư nên tính đến việc chuyển sang đầu tư những phân khúc thiết thực hơn với nhu cầu của người dân, chẳng hạn như loại hình nhà ở bình dân…

Cùng với đó, thay đổi phương thức đầu tư cũng là một giải pháp được các chuyên gia địa ốc đưa ra. Trong giai đoạn “nhạy cảm” này, giải pháp an toàn hơn cả là đầu tư vào một số dự án góp vốn có thể hoàn thành vào cuối năm, hoặc năm 2012 của những chủ đầu tư có thương hiệu, uy tín.